주택연금 월수령액(역모기지) 계산기

가입자격 (아래 모두 충족)

1. 부부 중 한 명이 55세 이상

- 부부 중 젊은 사람의 나이를 기준으로 함.

2. 공시가격 12억 이하 주택

- 다주택자일 경우 합산 가격 12억 이하 가능

- 2 주택자로 12억 초과일 경우 3년 이내 1채 처분 시 가능

- 아파트의 경우 KB 부동산, 한국부동산원 시세 적용. 그 외는 별도 감정기관의 평가 적용

3. 노인복지주택 또는 주거용 오피스텔 또는 일반주택 (아파트, 다세대, 다가구, 단독)

4. 가입자 또는 배우자가 실거주

연금 상품 종류

※ 대부분 가입하는 상품은 종신방식과 종신혼합방식입니다.

1. 종신방식 (평생 지급)

1-1 정액형 : 매월 동일한 금액 수령

1-2 초기증액형 : 가입 초기 선택 기간 (3/5/7/10년) 동안은 정액형보다 많이, 이후에는 적게 수령

1-3 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적지만, 3년마다 4.5%씩 수령액 증가 (물가상승 고려)

2. 종신혼합방식

- 종신방식은 일정한 연금만 수령하지만, 혼합방식은 매달 연금 외에 일정 한도까지 개별적으로 인출할 수 있습니다.

그 외 아래의 지급 방식이 있으며, 이 방식들의 예상연금과 설명을 주택금융공사 홈페이지를 참고해 주세요.

• 확정기간혼합
• 대출상환
• 대출상환우대
• 우대지급
• 우대혼합

주택연금 대출 이자 계산기

입력값 설명

주택가격

- 소유한 주택의 가격을 입력합니다. 이 항목은 초기보증료를 산출할 때 사용됩니다.

월수령액

- 주택연금 예상월수령액 조회에서 확인한 금액을 입력합니다. 월수령액은 상단의 '주택연금 계산기'에서 확인 가능합니다.

개시연도 및 연령

- 주택연금을 받기 시작했거나, 받을것으로 예상되는 임의의 연도와 나이를 입력합니다. 미래의 각 연도별 수령액과 비용을 보기 쉽게 파악하기 위해 사용됩니다.

나이는 최대 100세를 기준으로 계산됩니다.

대출금리

- 주택연금은 가입 시 아래 두 가지 금리산정방식 중 한가지를 선택해야 합니다.

1. CD 금리 (3개월 변동) + 1.1% (예: CD 금리가 2.8%라면 연금대출금리는 3.9%)

2. COFIX 금리 (6개월 변동) + 0.85% (예: COFIX 금리가 3%라면 연금대출금리는 3.85%)

일반적으로 변동성이 상대적으로 적은 COFIX 금리를 선호하나, 장기적으로 보면 금리추이나 실제 대출이자는 두 방식 모두 큰 차이가 없는 것으로 알려져 있습니다.

원하는 방식의 금리값을 입력하십시오.

산출 내역 설명

초기보증료

- 보증료는 가입자의 장수로 수령액이 많아지거나 시장 변동으로 인한 주택 담보가치 하락에 대한 RISK 비용, 장기적 사업 유지비 등의 이유로 발생하는 비용입니다.

- 주택 가격의 1.5%로 지급시점에 1회 발생하며, 소유자의 부채지만 직접 납부하지는 않습니다. 나중에 대출 상환 시 납부해야 합니다.

연보증료

- 보증(대출) 잔액 + 당월 수령금 + 개

누적수령액

- 매월 수령한 주택연금의 누적 총액입니다. 즉, 실제로 소유자의 통장으로 입금된 금액의 총합입니다.

대출이자

- 수령 첫째 달에는 이자가 발생하지 않습니다. 두 번째 달부터 첫번째달의 대출잔액 + 두번째 월지급금을 합한 금액의 이자가 발생합니다.

대출잔액에는 이미 이자가 포함되어 있으므로, 결과적으로 복리의 이자가 발생합니다.

대출잔액

- 1회 차에는 (초기보증료 + 월지급금) + 앞의 두 금액에 대한 연보증료가 대출 잔액이 됩니다.

- 2회 차부터는 위의 대출잔액 + 이것에 대한 이자 + 추가 월지급금 + 연보증료가 대출잔액이 됩니다.

- 결과적으로 해당시점에 상환 시 납부해야 할 총금액입니다.

- 해당월의 누적수령액과 비교해 보면 받은 돈과 갚아야 할 돈을 쉽게 파악할 수 있습니다.

주택연금은 정확히 말하면 연금이 아니고 주택담보대출의 일종입니다.

즉, 우리가 집을 살 때 은행으로부터 주택담보대출을 받아 일시에 대금을 지불하지만, 주택연금은 집을 담보로 대출을 받되, 매달 나눠서 수령하는 형태입니다.

이렇게 주담대를 거꾸로 수령하는 형태이다 보니 영어로는 Reverse Mortgage라고 합니다.

수령방식에 따라 차이가 있지만 기본적으로는 기간의 제한 없이 내 집에 살면서 평생 생활비를 받아 쓰는 국가가 보증하는 제도입니다. 자세한 수령 방식의 종류는 한국주택금융공사(https://www.hf.go.kr/) 홈페이지에서 확인 가능합니다.

특히 우리나라는 자산의 대부분이 부동산에 묶여있으므로, 노후에 현금흐름이 부족하기에 아주 좋은 제도입니다.

대출 이기는 하지만 가입자가 살아생전에 상환할 의무가 없으며, 장수로 인해 담보 주택의 가치보다 더 많은 연금을 수령하더라도 사후에 상속자가 갚을 의무 또한 없습니다.

반대로 가입자가 일찍 사망하여 담보 주택의 가치보다 적은 돈을 수령했더라도, 대출을 상환하면 그대로 주택을 소유할 수 있지만, 대출금이 월복리로 쌓이다보니 상환해야 할 금액이 적지 않을 수 있습니다.

이러한 이유로 주택연금은 사기라고 말씀하시는 분들이 많지만, 몇가지 간과하는 부분들이 있습니다.

첫째는 주택 가격이 영원히 우상향할것이라는 믿음입니다.

만약 가입시기보다 주택가격이 계속 상승한다면 많은 대출이자를 상환하며 주택을 계속 소유해야겠지만, 언제까지 우상향 할지는 아무도 장담할 수 없습니다.

둘째는 본인의 집에 거주하는 비용을 생각하지 않습니다.

매달 수령하는 연금 외에 본인이 집에 거주한다면 거주하는 비용이 발생하는것과 마찬가지입니다. 통상적으로 아파트 월세는 매매가의 2~3%가 발생하는데, 이 부분을 고려해야 합니다.